小编： 央广网北京5月18日消息 日前，中国证监会和国家发改委最近联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），公募REITs对资金的锁定期比较长，流动性可能不太好，这对投资收益和策略是否会产生影响？公募REITs是一种创新产品，绝大部分基金经理以前也都没有接触过，投资者能相信他们管理公募REITs的能力吗？这些问题目前难有答案，我们只是尝试着分析，以便日后做投资决策时，对这些不确定性有所关注和了解
央广网北京5月18日消息 日前，中国证监会和国家发改委最近联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），公募REITs对资金的锁定期比较长，流动性可能不太好，这对投资收益和策略是否会产生影响？公募REITs是一种创新产品，绝大部分基金经理以前也都没有接触过，投资者能相信他们管理公募REITs的能力吗？这些问题目前难有答案，我们只是尝试着分析，以便日后做投资决策时，对这些不确定性有所关注和了解。本期财富雅谈对话嘉宾：泰达宏利基金公司REITs业务负责人宋鑫。
冯雅：这次公募REITs投资的底层资产是基础设施，包括高速公路、水热发电、垃圾处理等。它的投资期限比较长，流动性有可能不太好。这对于以后打算投资公募REITs的个人投资者来说，是不是一个有必要考虑的消极因素？
宋鑫：因为现在毕竟试点产品没出来，包括二级市场的一些配套措施没出来，所以也不好判断流动性一定差。也有可能现金流确实比较稳定，而且从收益上来讲，可能比未来的债券型基金有一些竞争力，所以也不排除由于这些原因刺激二级市场的流动性。
关于期限的问题，我觉得对于好的资产而言，不会因为它的期限长而影响投资者对产品的认识。因为投资者投这个产品的目的，像我们中国老百姓有存钱的习惯，实际上追求的就是相对稳定的收益。而REITs可以很好地体现这方面特性。
我个人感觉REITs出来之后，甚至有可能会引发部分老百姓从以前买银行理财，未来转向公募REITs投资。所以我觉得，期限长只是一方面，从投资的角度来讲，实际上大家更关注的是REITs本身的特性，就是不动产产生的稳定现金流。
从国外来看，很多机构尤其像各种基金，包括政府基金、养老基金，它们也是把REITs作为主要的资产配置品种。为什么要把REITs作为主要的一种资产配置？实际上也是看到了REITs本身的特性，第一个就是它波动性比较小，第二就是它的分红收益率相对比较稳定，很适合长期的产品去投资。
对个人投资者来讲，现在除了直接买股票、买债券、买债券基金，其实多了这样一个新的投资品种，我觉得从这个角度来讲，REITs确实是一个比较好的可以去尝试的新东西。
冯雅：发改委和证监会发布的《通知》里提到，试点基础设施REITs产品的目的，主要是盘活地方存量优质资产，支持地方政府降杠杆。市场讨论中有一种担忧，就是地方政府会不会把好资产捂在手里，差的甩出去，从而使得这款产品最终沦为地方债务的“接盘侠”？您认为这种担心有没有必要？
宋鑫：这次公募REITs试点出台的一个大背景，实际上也有盘活地方政府、企业的资产，降低资产负债率的初衷。但是我觉得公募REITs毕竟还是一种市场化的产品，对于公募基金来讲，比如会不会有一些不好的资产，投资就当了“接盘侠”，我觉得从投资角度不太可能。因为基金公司首先要保证这个产品未来能够有效地存活下去，或者底层资产能产生很好的现金流，能很好地服务于资产持有人。
所以如果真的遇到了这种不好的资产，无论是基金公司，还是专项计划管理人，包括评估机构，可能都不会认为这样的资产适合来做公募REITs。
另外，本次试点的业态、区域、资产肯定是优中选优的，所以我感觉就这次试点来说，不太可能有不好的资产让大家去做“接盘侠”。
冯雅：公募REITs在我国应该算是一种创新，以前基金经理都没有参与过，如何去管理公募REITs，这个对基金经理是否有一定的挑战？
宋鑫：这个确实是全新挑战。相关指引也明确，首先基金公司应该新设一个部门，叫基础设施投资部，或者未来可以叫公募REITs投资部。对部门的设置人员也有要求，必须是具有5年以上不动产投资经验或者是运营管理经验的人员，所以首先组织结构上有新的要求。
另外，在交易结构上，除了公募基金管理人，还有专项计划管理人，还有财务顾问，他们对底层资产都要尽调。未来底层不动产的运营，实际上公募基金有两种途径，第一种途径是设立自己的子公司，去管理子公司，第二个是聘请第三方。
我认为，初期可能大部分还会聘用第三方，也就是原来的资产运营方去维持它的运营。但是会对运营的模式，包括它的人员配置，可能会有一些市场激励或者奖惩的措施来确保底层资产良好的运营状态。因为未来实际上底层资产处置也好，运营也好，都是所有持有人要开会讨论的，如果涉及到重大事件，可能需要2/3讨论通过，这实际上是对第三方物业管理人的一个约束。因为现在指引刚出来，具体的细节各家基金公司还要再仔细琢磨和考虑一下。
冯雅：现在试点的规模有多大，有哪些基金公司会参与，对这些是否有明确的说法？
宋鑫：整个公募基金行业对这个业务应该都比较关注，但是因为现在指引还在征求意见阶段，大家可能对项目的筛选还有个过程，所以现在到底是哪家基金公司以什么样的资产进行试点，还很难有一个比较明确的说法。
但是从规模上来讲，我觉得结合过往我们发行的不动产项目，包括国外的业态来讲，应该不会太小，至少有10亿左右，20亿、30亿都有可能。
冯雅：试点开始后，如果有个人投资者想购买公募REITs，您给他们提什么建议？我估计想参与的人不少。
宋鑫：这次试点把业态基本给限制住了，大家可以根据自己对不同底层资产的理解，包括看未来基金的招募说明书对底层资产的描述，以及现金流和对发展前景的判断，去投资公募REITs。
我觉得最主要的是，公募REITs实现了普惠金融，即花很少的钱也可以享受到不动产和其现金流升值带来的收益。所以我觉得，等公募REITs试点项目具体下来后，大家可以根据自己的情况以及当时整个市场情况，跟股票、债券做个结合。如果有机会去参与打新或者基金认购，我建议还是参与一下，体验一下REITs到底是什么样的东西。
4月底，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。公募REITs由此成为了市场各方目前最为期待的投资品种之一。
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近年来，我国参照国际通行做法，出台了一系列支持创新产品推广应用的举措，在助推企业持续创新方面发挥了积极作用。
公募REITs对资金的锁定期比较长，流动性可能不太好，这对投资收益和策略是否会产生影响？公募REITs是一种创新产品，绝大部分基金经理以前也都没有接触过，投资者能相信他们管理公募REITs的能力？
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